نظرا لارتفاع الطلب على أفضل اماكن السكن في دبي أصبح هناك ارتفاع للأسعار في سوق العقارات في مدينة دبي بسبب النمو السكاني، يقول الخبراء إن أحياء الضواحي في دبي أصبحت أكثر جاذبية للاستثمار في الشراء بهدف الإيجار.
ونظراً للنمو السكاني والتحسينات الكبيرة في البنية التحتية، مثل بناء مطار آل مكتوم الدولي، والتي تؤدي إلى ارتفاع عائدات الإيجار في الأحياء والمناطق المرغوبة، فإن سوق العقارات في دبي يوفر فرصاً في أفضل اماكن السكن في دبي للمستثمرين الباحثين عن دخل إيجاري بأسعار مختلفة.
ويتمتع الملاك بمكانة جيدة للاستفادة من الطلب على أفضل اماكن السكن في دبي، حيث توفر عمليات الاستحواذ على المجمعات السكنية على الخارطة نقاط دخول مخفضة وإمكانية ارتفاع القيمة بعد الانتهاء من البناء.
قبل شرح أفضل اماكن السكن في دبي ما هو” الشراء بهدف الإيجار“
يُعد شراء عقار في أفضل اماكن السكن في دبي في المقام الأول لتأجيره للمستأجرين بدلاً من الانتقال إليه باسم” الشراء بهدف الإيجار“. والهدف الرئيسي هو زيادة الدخل الإيجاري للعقار تدريجياً حتى يتمكن المستثمرون من الحصول على تدفق ثابت من الأرباح.
هذه الاستراتيجية لا تهدف الي استغلال العقارات المشتراة في أفضل اماكن السكن في دبي بهدف الاستخدام السكني من قبل المشتري؛ بل يُنظر إليها فقط كأدوات استثمارية لتوليد أرباح الإيجار.
وفي حين أن الحصول على الإيجار الشهري أو السنوي من المستأجرين الذين يشغلون العقار هو المصدر الأساسي للأرباح، قد يستفيد المستثمرون أيضاً من الأرباح الرأسمالية المحتملة إذا ارتفعت قيمة العقار أثناء امتلاكهم له.
يُطلب من الملاك في دبي تسجيل عقود الإيجار في موقع مؤسسة التنظيم العقاري إيجاري، ودفع رسوم السكن لبلدية دبي، والتي تضاف إلى فواتير الكهرباء والمياه الشهرية وتحتسب بنسبة 5% من أسعار الإيجار السنوية.
يمكن تطبيق الزيادات الإيجارية بما يتماشى مع القانون المحلي رقم 43 لسنة 2013 في دبي عند مقارنتها بمتوسط الإيجار في الحي كما هو محدد في حاسبة الزيادة الخاصة بمؤسسة التنظيم العقاري.
ما هي أفضل الأحياء في دبي لعقارات” الشراء بهدف الإيجار“؟
وتستمر بقصالأسعار في الارتفاع في كل مكان في دبي؛ فلا توجد منطقة مستثناة من ارتفاع تكاليف الإيجار. عادةً ما تكون العقارات في المجمعات السكنية المركزية الراسخة مثل وسط مدينة دبي، وميدان، والإمارات ليفينج، وجميرا، ومرسى دبي، ونخلة جميرا، مرغوبة بشدة، حيث يرغب المستأجرون في استثمار أعلى سعر في هذه المجمعات السكنية. كما إن هدف المستثمرين في تحقيق اعلي عائد على الاستثمار هو الذي يحدد أفضل اماكن السكن في دبي التي تحقق عوائد إيجارية جيدة.
تعد قرية جميرا سيركل (8%) ومدينة دبي الرياضية (8.4%) وأرجان (8.4%) بعضًا من أفضل اماكن السكن في دبي التي تحقق عوائد إيجارية قوية. ينجذب الشباب والوافدون الجدد إلى هذه المجمعات السكنية التي تحافظ على طلب إيجار قوي وأرباح جيدة للمستثمرين. وأضاف أنه يمكن للمستثمرين أن يتوقعوا عوائد إيجارية سنوية تصل إلى 5% في المواقع الرئيسية في وسط المدينة، مثل وسط مدينة دبي والخليج التجاري ومرسى دبي، مشيراً إلى أن هذه الأحياء لا تزال مفضلة للغاية من قبل المستأجرين الراغبين في السكن في وسط المدينة.
الطلب على الإيجارات يتزايد في منطقة جنوب دبي
تشهد أفضل أماكن السكن في دبي خاصة القريبة من منطقة جنوب دبي زيادة في الآونة الأخيرة في الإقبال والطلب على الإيجارات.
على سبيل المثال، زاد الطلب على الإيجارات بنسبة 16% في داون تاون جبل علي على أساس سنوي، بينما زاد بنسبة 8% في مجمع دبي للاستثمار خلال الإطار الزمني نفسه. وبالنظر إلى أن جنوب دبي تستعد لتصبح مركزاً لدبي في السنوات المقبلة، يمكن للمستثمرين الذين يسعون إلى القيام باستثمارات طويلة الأجل أن يتوقعوا عوائد تزيد إلى حد ما عن 10% في هذه القطاعات، كما ذكر المتحدث. وقد جذبت منطقة جنوب دبي وإكسبو الكثير من الاهتمام مع الإعلان عن توسعة مطار آل مكتوم الدولي.
با الإضافة الي إن الأهداف طويلة الأجل ومساحة التوسع في ميناء خور دبي، وطرح مجمعات الفلل الجديدة في دبي لاند – المنطقة الواقعة بين E311 وE611 – تترك انطباعًا جيدًا لدينا.
كذلك الطلب على الإيجارات يتزايد بسرعة في مواقع الضواحي مثل مجمع دبي للعلوم، ومدينة دبي للأستوديوهات، ومودون.
مجمع دبي للعلوم، الذي زاد بنسبة 15% سنوياً. وبالمثل، ذكر أن مودون (11%) ومدينة دبي للأستوديوهات (12.4%) هما مدينتان نائية تشهدان ارتفاعًا في الطلب.
ويرتفع الطلب على الإيجارات في المناطق النامية مثل مدينة جميرا وتلال الغاف ودبي هيلز استيت وخور دبي كما ستتم إضافة مراحل ومرافق إضافية.
ما هي أفضل اماكن السكن في دبي التي يجب على المستثمرين التركيز عليها؟
إن من الأهمية أن يحدد المستثمرون أهدافهم الاستثمارية قبل أن يقترح عليهم أفضل اماكن السكن في دبي التي يجب التركيز عليها.
فبينما يعطي البعض الأولوية لزيادة الثروة على المدى الطويل، قد يسعى البعض الآخر إلى تحقيق أقصى عائد على الاستثمار المتاح في السوق. ولاسترداد استثماراتهم، يمكن لبعض المستثمرين شراء عقارات على الخارطة وبيعها بعد فترة وجيزة.
ووفقاً له، تُظهر الاتجاهات الحالية أن المستثمرين يركزون أكثر على المدن الناشئة حيث يرون مجالاً لزيادة رأس المال على المدى الطويل وارتفاع أسعار الإيجار.
وتعتبر العوائد الإجمالية التي تتراوح بين 10 و20 % نموذجية. في مناطق مثل لاروزا في فيلانوفا، تحقق عمليات الشراء في العقارات تحت الانشاء منذ عام 2020 والتي يتم تسليمها الآن عائداً على الاستثمار بنسبة 10%. واعتماداً على وقت شراء المالك، تشهد بعض مجمعات الفلل القائمة عوائد أكبر.
ما هي أنواع العقارات أو المواقع التي تتمتع بأعلى إمكانات للارتفاع على المدى البعيد؟
أظهرت مجمّعات الفلل المتواجدة في أفضل اماكن السكن في دبي ارتفاعاً ممتازاً في قيمة رأس المال على المدى الطويل، ولكن هذا الاتجاه منتشر في جميع أنحاء السوق، الذي أشار إلى أن المجمعات السكنية القائمة مثل دبي مارينا وداون تاون حققت نجاحاً مماثلاً على مدى السنوات الأربع الماضية.
إن العقارات التي قيد الانشاء ستكون أفضل خيار استثماري إذا كان الناس يفكرون في القيمة المحتملة على المدى الطويل. كما انة من المقترح النظر إلى الأماكن التي هي الآن في طور التطوير الكامل.
كما يعتبر أحد أفضل اماكن السكن في دبي والتي من المتوقع أن تكتسب قيمة كبيرة خلال السنوات القادمة هو جنوب دبي. سيحقق الشراء في المشاريع قيد الانشاء الآن أكبر عائد لأن الشقق تحت عادةً ما تُعرض بأسعار أقل.
الي جانب أن المستثمرين سيحصلون على عوائد رأسمالية كبيرة عند الانتهاء من بناء المشروع مع تطوير الحي وجذب المزيد من المستأجرين إلى المنطقة.
كما أنه نظراً لأن المستثمرين في سوق العقارات في الإمارة لديهم مجموعة متنوعة من الأهداف، فإن قراراتهم الاستثمارية يجب أن تكون متماشية مع تلك الأهداف.
ومن ثم فإن مواقع الضواحي مثل جنوب دبي وتلال الغاف جديرة بالاهتمام بالنسبة للمستثمرين الذين يتطلعون إلى القيام باستثمارات يتوقع أن ترتفع قيمتها في المستقبل.
وعلاوة على ذلكِ فإن أفضل اماكن السكن في دبي توفر عوائد كبيرة على مدى السنوات القادمة بسبب القرب من مطار آل مكتوم الجديد والاتجاه نحو ارتفاع الطلب في مناطق الضواحي.
وقد لوحظ أن المستثمرين المبتدئين في دبي يبحثون عن الوحدات الفردية. وغالباً ما يختار المستثمرون الشقق الفردية لأنها توفر مرونة أكبر ونفقات دخول أرخص، خاصةً العقارات تحت الانشاء.
وتستحق مواقع الضواحي مثل جنوب دبي وتلال الغاف أن يضعها المستثمرون الذين يتطلعون إلى القيام باستثمارات يتوقع أن ترتفع قيمتها في المستقبل.
وعلاوة على ذلك ان هذه الأماكن توفر عوائد كبيرة على مدى السنوات القادمة بسبب الإعلان عن مطار آل مكتوم الجديد واتجاه الطلب المرتفع في مناطق الضواحي.
من ناحية أخرى، توفر المواقع المرموقة والتي تعتبر من أفضل اماكن السكن في دبي في وسط المدينة مثل مرسى دبي ووسط مدينة دبي ومركز دبي المالي العالمي للمستثمرين ضماناً لاستثمار طويل الأجل. وعلى الرغم من انخفاض عائدات الإيجار، إلا أنه سيكون هناك دائماً طلب كبير على العقارات لأغراض الإيجار والمبيعات المستقبلية. حيث إنها نفس عقلية المستثمرين الذين يختارون الاستثمار في وسط لندن.
ما الجوانب الإضافية التي يجب أن يأخذها المستثمرون في الحسبان إلى جانب العوائد؟
من الواجب على المستثمرين العقاريين أن يأخذوا في الحسبان جوانب مثل ارتفاع رأس مال العقار بالإضافة إلى الأرباح. كما انه من المحتمل أن ترتفع قيمة العقار إذا احتفظ به المستثمر لفترة من الوقت قبل بيعه. بالإضافة إلى ذلك، يجب على المشترين التفكير فيما إذا كان استخدام العقار سيتغير في المستقبل.
هل سيقيمون فيه، أو ربما أحد أفراد العائلة؟ هل سيؤجرونه لفترة زمنية محددة؟ إنه من المتوقع أن تستمر أفضل اماكن الاستثمار في دبي القريبة من الشاطئ في تحقيق أداء جيد مع النمو العقاري في المدينة، مشيراً إلى أن أداء سوق الإيجار سيكون الأقوى خلال السنوات الخمس إلى العشر القادمة.
بالإضافة إلى ذلك، قبل الاستثمار، يحتاج المستثمرون إلى التفكير في وسائل الراحة في المجتمع. على مدى السنوات العشر القادمة، هل سيكون لدى الحي ما يكفي من عوامل الجذب – مثل المراكز الترفيهية من الدرجة الأولى – لإغراء الأفراد للانتقال إلى هناك والحفاظ على ارتفاع الطلب؟
بالإضافة إلى ذلك من المتوقع حدوث نمواً قوياً في سوق الإيجار على مدى الـ 15 سنة القادمة في مناطق الضواحي في المدينة. وسوف يستمر ازدياد الطلب على مراكز المدينة الرئيسية، وسوف يؤدي التزايد السكاني إلى زيادة الطلب على الضواحي التي سوف تكون من أفضل اماكن السكن في دبي.
عادةً ما يبدأ المقيمون الجدد بالاستئجار في المناطق السكنية الشعبية ذات الأسعار المعقولة مثل قرية جميرا الدائرية (JVC) ثم ينتقلون تدريجياً إلى مواقع أقرب إلى المواقع المركزية مثل وسط مدينة دبي أو مرسى دبي والتي تعتبر أفضل أماكن السكن في دبي. عندما يمكث المستأجرون في دبي لفترة أطول ويبدأون في الاستقرار مع عائلة، فإنهم غالباً ما يتطلعون إلى الانتقال إلى الفلل في مناطق الضواحي للحصول على منزل بمساحة أكبر وبيئة مناسبة للعائلة.
يمكن للمستثمرين الحصول على أفضل العوائد من خلال شراء العقارات في المواقع النامية التي بدأت للتو في الحصول على الاهتمام. وذكر المتحدث أن هذه المواقع غالبًا ما تشهد مكاسب كبيرة بعد اكتمالها، مما يتيح للمستثمرين الاستفادة من عمليات الاستحواذ على الخارطة بتكاليف مخفضة.
وفيما يتعلق بالزيادات أو الانخفاضات الجديرة بالملاحظة في الأسعار في مختلف المناطق في دبي في الماضي القريب، ان سوق العقارات في دبي يشهد اتجاهاً تصاعدياً منذ ثلاث سنوات على التوالي منذ نهاية جائحة كوفيد-19.
فقد ارتفعت الأسعار بنسب مضاعفة في جميع المجمعات السكنية، بدءاً من مناطق الضواحي الشعبية مثل المرابع العربية إلى أفضل اماكن السكن في دبي مثل وسط مدينة دبي. وأضاف أن تزايد عدد السكان أدى إلى زيادة الطلب بشكل عام على المزيد من العقارات، في توزيع جغرافي أوسع.
فقد كانت مناطق الضواحي مثل ميرا وتاون سكوير ومدن تبدو بعيدة عن مركز المدينة الرئيسي قبل بضع سنوات. وقد تغيرت هذه النظرة بشكل كبير في العصر الحديث بسبب النمو السكاني، حيث أصبح الطلب على مناطق الضواحي الآن كبيراً. وبسبب قيود العرض الحالية، ارتفعت الأسعار في دبي على مدى السنوات القليلة الماضية في جميع المجالات.
من المهم أن يضع المستثمرون في اعتبارهم أهدافهم الاستثمارية، مثل زيادة الثروة على المدى الطويل أو تحقيق أقصى عائد على الاستثمار. بالإضافة إلى ذلك، يجب مراعاة عوامل مثل وسائل الراحة المجتمعية، وخطط التطوير المستقبلية، وإمكانية زيادة رأس المال عند اختيار أفضل اماكن السكن في دبي لشراء العقارات بهدف الإيجار.
